Distrato Imobiliário: o que o STJ realmente decide sobre devolução de valores

Muitos compradores acreditam que, ao desistir de um contrato de compra e venda de imóvel na planta, precisam aceitar automaticamente retenções elevadas impostas pelas construtoras. Isso não é verdade.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimento no sentido de que o distrato é um direito do comprador, especialmente quando se trata de contratos firmados com incorporadoras e construtoras, aos quais se aplica integralmente o Código de Defesa do Consumidor.

Mesmo após a edição da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário), o STJ deixou claro que:

• a retenção de valores não pode ser automática nem arbitrária;

• o percentual deve ser razoável e proporcional aos prejuízos efetivamente suportados pela vendedora;

• cláusulas que fixam retenção máxima sem análise do caso concreto são passíveis de revisão judicial.

Na prática, a jurisprudência tem considerado abusivas retenções excessivas, sobretudo quando superam patamares médios entre 10% e 25% dos valores pagos, especialmente se o imóvel ainda está em construção e não houve fruição pelo comprador.

Além disso, o STJ também afasta a cumulação de penalidades que gerem onerosidade excessiva, como retenção elevada somada à perda integral da comissão de corretagem.

👉 Conclusão: aceitar o distrato nos termos impostos pela construtora, sem análise jurídica, pode representar uma perda financeira desnecessária. Cada contrato deve ser analisado à luz da lei, do CDC e da jurisprudência atual dos tribunais.

Regra número um: Sempre consulte um especialista, o investimento vale a pena.